Сделки с недвижимостью между родственниками: правила и особенности

Передать квартиру члену своего «клана» не возбраняется самыми разными способами. Однако процесс оформления таких сделок может отличаться от стандартного. Раскрываем нюансы со ссылками на законодательство.

Родная кровь

Петербургские парламентарии недавно выдвинули инициативу, напрямую касающуюся сделок между родственниками. Депутаты предложили изменить федеральное законодательство сразу в двух местах. Во-первых, в ч. 2 Налогового кодекса (НК РФ) дополнить перечень близких родственников, дарение от которых не облагается налогами, прадедушками, прабабушками и правнуками. Во-вторых, сделать аналогичное дополнение в ст. 14 Семейного кодекса (СК РФ), где перечислены лица, между которыми невозможно заключение брака, поскольку они считаются близкими родственниками.

В случае принятия такая новация исправит вопиющую несправедливость. Судите сами: сегодня если гражданину дарят квартиру бабушка или дедушка, то он освобожден от НДФЛ. Однако если ему решат передать свою недвижимость прабабка или прадед (что не так уж фантастично на фоне растущей продолжительности жизни), то придется уплатить налог, и весьма существенный. Сумма составит от 13 до 22% в зависимости от кадастровой стоимости квартиры, при этом в отличие от продажи при дарении не действует налоговый вычет в размере 1 млн рублей.

Парадоксально, но факт: по текущему законодательству прародственники не рассматриваются как близкие, хотя это абсолютно прямая линия родства. В городской парламент регулярно обращаются граждане, которые столкнулись с этой проблемой.

«При современной демографической политике государства, социальном сопровождении лиц серебряного возраста такие случаи не редкость, а объективная реальность. Если девушка выходит замуж сразу после совершеннолетия, а к 20 годам становится мамой, она уже в 40 лет может стать бабушкой, а в 60 лет – прабабушкой. Некоторые к этому возрасту даже не прекращают трудовую деятельность и не выходят на пенсию», – отмечает один из авторов инициативы депутат Денис Четырбок.

Об этом же говорит его бывший коллега, ныне депутат Госдумы РФ Виталий Милонов:

«Лично знаю таких прабабушек и прадедушек, которые ходят в фитнес-клубы и активности которых завидуют 30-летние. Поэтому списывать их со счетов нельзя: сейчас изменилась продолжительность жизни, увеличился срок когнитивной активности. Странно, что они ограничены законом в этом плане. Порой старики любят своих внуков и правнуков сильнее, чем некоторые родители. Надеюсь, эти поправки пойдут на пользу семьям».

Следующим шагом, по мнению народных избранников, должно стать продление линии до прапрародственников. Ведь в силу тренда на долголетие может сложиться и такая ситуация, когда 80- или 90-летние люди сплошь и рядом будут жить в окружении праправнуков. И относить их к дальней родне будет как минимум несправедливо.

Дарение с условиями

Передать квартиру родственникам можно разными способами. Основные: дарение, завещание, продажа, пожизненная рента. Обсудим нюансы каждого.

Дарственная – двусторонний договор, который подписывают даритель и одаряемый, поэтому необходимо их обоюдное согласие и присутствие. Такой договор ни к чему не обязывает получателя подарка, он является исключительно безвозмездным.

Договор дарения (ст. 572 Гражданского кодекса (ГК РФ)) подразумевает выполнение ряда условий.

• Даритель должен быть совершеннолетним и дееспособным. Дарить недвижимость от имени детей и тех, кто не может отвечать за себя, нельзя ни им самим, ни их законным представителям. Ребенок не может выступать дарителем – только одаряемым, причем с согласия родителей.
• Договор подлежит удостоверению нотариусом и регистрации в Росреестре. Подаренное имущество становится личной собственностью и не подлежит разделу, даже если человек в браке. Новый владелец распоряжается квартирой по своему усмотрению: он вправе ее продать, подарить, заложить. При этом даритель может включить в договор право пожизненного проживания в подаренной недвижимости.
• Подоходный налог при дарении платить не нужно, но только если одаряемый – близкий родственник (ст. 217 НК РФ). Если подарить квартиру дальнему родственнику или чужому человеку, тот облагается налогом в зависимости от кадастровой стоимости недвижимости: чем она выше, тем больше отчисления.
• В ряде случаев дарственную могут признать недействительной. Например, если переход права собственности предусмотрен только после смерти дарителя или если в суде будет доказана возмездность сделки. При этом даритель получит назад квартиру, а одаряемый останется ни с чем.
• Заключение договора дарения между мужем и женой проблематично. Считается, что если супруги приобрели имущество в браке, то передать его партнеру нельзя, так как это совместная собственность (ст. 34, 35 СК РФ). Однако если очень нужно, дарственную между супругами оформить можно. Для этого необходимо либо предусмотреть иной правовой режим владения объектом в брачном договоре, либо перевести жилье из совместной собственности в общую долевую и затем подарить партнеру свою долю.

Завещание в законе

Завещание составляет один наследодатель, и сообщать о нем наследникам никто не будет (ст. 1123 ГК РФ). Завещать разрешено любое имущество: от недвижимости до прав на интеллектуальную собственность. Более того, позволено указать не только уже имеющееся имущество, но и то, которое планируется приобрести. В документе также можно установить завещательный отказ – обязательство, которое должны выполнить наследники, чтобы получить имущество (ст. 1137 ГК РФ). Например, дед завещает внучке квартиру с условием, что его жена сможет проживать там до своей кончины.

Чтобы завещание считалось действительным, обычно необходимо участие нотариуса либо присутствие двух свидетелей. При этом свою последнюю волю можно отменить или изменить в любой момент без объяснения причин. Для этого требуется оформить новое завещание или отозвать старое. При завещании имущество остается в собственности завещателя до его смерти. Затем в течение полугода наследники могут получить права на имущество или отказаться от него.

По российскому законодательству допустимы следующие виды завещаний.

• Нотариально удостоверенное – пишется составителем и заверяется нотариусом; также может быть записано нотариусом со слов наследодателя (ст. 1125 ГК РФ).
• Приравненное к нотариальному – составляется в обстоятельствах, когда нет возможности обратиться к нотариусу: в больнице, на судне, в экспедиции (ст. 1127 ГК РФ).
• Завещание в чрезвычайных обстоятельствах – составляется в ситуациях, угрожающих жизни, в простой письменной форме (ст. 1129 ГК РФ).
• Закрытое – составляется наследодателем заранее и передается нотариусу в заклеенном конверте (ст. 1126 ГК РФ).
• Совместное – пишется супругами, не может быть закрытым; утрачивает силу в случае расторжения брака либо смерти мужа или жены (ст. 1118, п. 4 ГК РФ).
• Завещательное распоряжение – передача прав на деньги, размещенные на счетах; оформляется в офисе банка (ст. 1128 ГК РФ).

Кроме этого, можно заключить наследственный договор и прописать в нем порядок распределения имущества. В документе указывают душеприказчика – гражданина или юридическое лицо, которое будет следить за исполнением воли усопшего.

Завещание – целиком либо отдельные пункты – можно оспорить. Основания для этого следующие:

• нарушение закона при составлении (например, нет нотариального удостоверения);
• недееспособность завещателя (вследствие болезни или психического расстройства);
• недостойность наследника (совершил преступление либо лишен родительских прав);
• обман или принуждение (завещатель был введен в заблуждение или находился под давлением);
• нарушение обязательной доли наследства (закон предусматривает такую долю для несовершеннолетних детей, иждивенцев и некоторых других лиц);
• мнимость или притворство (документ составлен лишь для видимости, без намерения реально осуществить волю).

Прозрачная продажа

Сделка купли-продажи – это, как и дарственная, двусторонний договор. Покупатель, независимо от степени родства, должен передать продавцу указанную в договоре сумму. Затем сделка регистрируется в Росреестре. У продавца могут появиться налоговые обязательства, если квартира находилась в собственности менее трех или пяти лет (зависит от региона и других условий).

Во избежание юридических проблем и порчи взаимоотношений с родственниками рекомендуется принять следующие меры.

Договоритесь с домочадцами, чтобы сделка была прозрачной для всех. А именно: обсудите продажу со всеми заинтересованными лицами и составьте соглашение об отсутствии претензий; проведите независимую оценку стоимости квартиры, если есть споры по этому поводу; привлеките нотариуса, чтобы минимизировать риски.

Укажите рыночную цену объекта. Соблазн сэкономить на налогах и пошлинах, указав в договоре сумму пониже, между родственниками особенно велик, ведь обычно они доверяют друг другу. Но такая практика противозаконна, и за нее предусмотрена ответственность – от штрафов до уголовных дел. Учтите: указанная в договоре сумма не должна быть меньше 70% от кадастровой стоимости (ст. 214.10 НК РФ). Если цена будет ниже, ФНС вправе провести проверку.

Обязательно зарегистрируйте сделку. Регистрация перехода права собственности на квартиру – необходимая процедура, без которой покупателю будет крайне сложно подтвердить факт владения объектом. Однако близкие люди иногда игнорируют формальности и не обращаются в Росреестр. Такая беспечность чревата неприятностями: если отношения между родственниками испортятся, то свои права придется доказывать в суде.  

Исключите из договора детей. По закону возмездные сделки между несовершеннолетними и их законными представителями – родителями, усыновителями, опекунами, попечителями, а также их супругами и близкими родственниками – запрещены (ст. 28 и 37 ГК РФ). При этом неважно, приобретают дети имущество или отчуждают его. Иными словами, родителям запрещено как продавать квартиру своему несовершеннолетнему ребенку, так и покупать ее у него.

Помните, что сделки с материнским капиталом (МК) – под особым контролем. Хотя прямого запрета на такие операции нет, Социальный фонд и прокуратура внимательно следят за их законностью и могут оспорить при малейшем подозрении. Например, если родители ребенка решат обналичить МК под видом покупки квартиры у его бабушки, это им вряд ли удастся. Между супругами подобные сделки и вовсе исключены. Доли в жилье, купленном с использованием МК, получают все члены семьи. Следовательно, и муж, и жена уже являются собственниками квартиры и не могут купить ее повторно.

Собственность с обременением

И наконец, еще один вариант передачи недвижимости родственнику – пожизненная рента (гл. 33 ГК РФ). Хотя ренту чаще всего выбирают одинокие пенсионеры, она представляет интерес и для родственников. В этом случае человек передает в собственность имущество (как правило, недвижимость) в обмен на регулярные денежные выплаты. Плательщик должен выплачивать ренту до смерти получателя или другого указанного им лица. А если стороны заключат договор пожизненного содержания с иждивением, то помимо денег или вместо них рентодатель обязан предоставить получателю необходимый уход и медицинское обслуживание.

Процедура заключения такого договора одинакова как для родных, так и для посторонних людей. Однако подобный контракт невозможен между супругами, поскольку они и без того обязаны финансово поддерживать друг друга (ст. 89 СК РФ).

Условия договора пожизненной ренты таковы.

• Обе стороны являются дееспособными и совершеннолетними.
• Недвижимость находится в единоличной собственности у получателя ренты и не имеет обременений.
• Четко прописывают следующие пункты: описание и характеристики объекта (адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат и т. д.); способ оплаты, размер рентного платежа, график и порядок выплаты; перечень обязательных покупок, услуг или работ; полная выкупная стоимость недвижимости.
• Договор заверяется нотариусом и отправляется в Росреестр; после регистрации собственником имущества становится плательщик ренты.

При составлении договора сторонам следует договориться о следующих вещах: место проживания плательщика и получателя ренты – продолжит ли рантье проживать в своей квартире и сможет ли плательщик в нее переехать; кто наследует имущество, если получатель ренты переживет плательщика; порядок индексации рентных платежей с учетом инфляции. Также стоит составить перечень существенных нарушений, способных привести к расторжению договора.

Плательщику ренты при получении права собственности на имущество не надо платить НДФЛ, поскольку у него не возникает налогооблагаемого дохода. А вот получателю ренты, напротив, придется раскошелиться. Передача квартиры с выплатой единовременного платежа расценивается как купля-продажа. С полученной суммы потребуется уплатить налог, если человек владел квартирой менее установленного законом срока и получил сумму более 1 млн рублей. Также налог нужно уплачивать с регулярных рентных платежей. Ставка зависит от годовой суммы: до 5 млн рублей – 13%, свыше – 650 тыс. рублей плюс 15% от суммы дохода, превышающего 5 млн.

Главное, о чем следует помнить: сделки между родственниками всегда находятся под колпаком контролирующих органов. Поэтому, чтобы договор не признали фиктивным, стоит делать всё по закону.

Изображение от brgfx на Freepik

16.03.2026 08:00 | Источник БН.ру

Автор: Зоя Горохова

Фото: Изображение от brgfx на Freepik